El Gobierno ya ha publicado en el BOE el nuevo decreto de vivienda, que entra en vigor de inmediato, aunque el Congreso tiene que convalidarlo este 2 de octubre para que siga vigente. Elimina el requisito de «zona tensionada» para la deducción fiscal del 10% del alquiler, limita las subidas de renta al 2% hasta 2027 y amplía la protección frente a desahucios hasta 2030. El sector inmobiliario dice que no soluciona nada. Aquí te contamos qué cambia de verdad y, más abajo, una calculadora para saber cuánto necesitas cobrar para vivir en el centro de Madrid o Barcelona con los precios actuales.
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Qué cambia con el nuevo decreto de vivienda
La medida más comentada es la deducción del 10% de lo pagado en alquiler en la declaración de la Renta, que hasta ahora solo existía en las llamadas «zonas tensionadas» (algunas zonas de Cataluña, País Vasco, Navarra, Galicia y Asturias). El decreto elimina ese requisito y la extiende a toda España, lo que abre la puerta a que inquilinos en Madrid y el resto de comunidades también puedan aplicársela. Para beneficiarte necesitas una base imponible inferior a 33.007,20 € anuales y no ser propietario (ni tener un familiar que lo sea) de otra vivienda a menos de 50 km. Con un alquiler de 900 €/mes y una base imponible de 20.000 €, la deducción rondaría los 1.080 € al año.
El resto del decreto va en la misma línea de dar más peso al inquilino: un tope del 2% a las subidas de renta en los contratos ya firmados hasta finales de 2027, prórrogas extraordinarias de hasta dos años para los contratos que venzan antes de 2028, y renovación automática cuando el propietario no justifique legalmente el fin del contrato. La protección frente a desahucios sin alternativa habitacional se alarga hasta el 31 de diciembre de 2030. También endurece los alquileres «de temporada» y por habitaciones para que dejen de usarse como truco para saltarse la regulación de vivienda habitual, baja el IVA turístico del 21% al 10%, sube el impuesto a los beneficios no repartidos de las SOCIMI del 15% al 25%, y prohíbe temporalmente (hasta 2028) que los grandes fondos de inversión compren vivienda de forma especulativa. Para quien quiera comprar su primera vivienda, hay préstamos públicos del ICO de hasta 50.000 € al 0% de interés.
Lo que el Congreso rechazó
Unos días antes, el 18 de septiembre, el Congreso votó y rechazó una propuesta bastante más radical de Podemos: bajar los alquileres un 40% por ley y expropiar viviendas turísticas ilegales y hasta 650.000 inmuebles en manos de grandes propietarios. Solo EH Bildu, ERC y BNG votaron a favor (19 síes frente a 183 noes y 144 abstenciones de PSOE y Sumar). El propio Gobierno no la apoyó, así que de momento los límites de precio del alquiler siguen dependiendo de cada comunidad autónoma, no de una ley estatal que tope cifras.
Las quejas: ¿esto soluciona el problema?
El sector inmobiliario lleva días avisando de que estas medidas no atacan la raíz del problema, que es la falta de oferta. Según varios expertos del sector, cada nuevo decreto que reduce el margen de decisión del propietario empuja a más gente a no alquilar o a buscar alternativas fuera del mercado residencial (como el alquiler turístico o vacacional, mientras la ley se lo permita), lo que a largo plazo podría reducir aún más las viviendas disponibles en lugar de aumentarlas. Las propuestas del sector van más por liberar suelo, agilizar los plazos urbanísticos y construir más vivienda pública y asequible, en vez de seguir regulando el mercado ya existente.
Aquí no tomamos partido: lo que sí es un hecho es que los precios en el centro de las grandes ciudades siguen muy por encima de lo que permite un sueldo medio. Así que vamos a lo práctico.
Calculadora: ¿cuánto necesitas cobrar para vivir en el centro?
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Cálculo orientativo. Precios de alquiler: informes de idealista de agosto de 2026 para el distrito Centro de Madrid y Ciutat Vella de Barcelona. La conversión neto → bruto usa una retención media aproximada del 22% (variará según tu situación personal, hijos, comunidad autónoma, etc.). Salario medio de referencia: 2.055 €/mes brutos según la Encuesta Trimestral de Coste Laboral del INE (datos de 2025).
Cómo hemos calculado esto
La regla que usamos es la clásica: no destinar más de un 30% de tus ingresos netos al alquiler (puedes subir el porcentaje en la calculadora si quieres ver qué pasa con un margen más ajustado, muchos hogares en España ya superan el 35-40% en la práctica). Multiplicamos el precio medio por metro cuadrado de la zona por el tamaño del piso para sacar la renta mensual, y a partir de ahí calculamos qué salario neto te haría falta para que esa renta sea justo ese porcentaje de tus ingresos. El paso de neto a bruto es solo aproximado, porque depende de tu situación personal (hijos a cargo, tipo de contrato, comunidad autónoma), pero sirve para hacerte una idea real de la cifra.
Qué puedes hacer ya
Si ya vives de alquiler y cumples los requisitos (base imponible por debajo de 33.007,20 € y no tener otra vivienda cerca), no olvides aplicarte la deducción del 10% en la próxima declaración de la Renta (con el nuevo decreto, desde la Renta de 2027). Y si estás calculando si te compensa más seguir de alquiler, comprar o cuánto necesitas ahorrar para independizarte del todo, tenemos varias calculadoras que te pueden ayudar: cuánto necesitas para independizarte, alquiler vs compra y la calculadora de hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿La deducción del 10% del alquiler ya se puede aplicar?
Sí: el decreto se publicó en el BOE el 30 de septiembre de 2026 y, al ser un decreto ley, entró en vigor de inmediato, así que ya puedes aplicártela. Eso sí, el Congreso tiene que convalidarlo este viernes 2 de octubre para que siga vigente; si lo rechaza, dejaría de aplicarse.
¿El tope del 2% a las subidas afecta a mi contrato actual?
Según lo anunciado, afecta a las revisiones de renta de contratos ya existentes hasta finales de 2027, no a los precios de salida de contratos nuevos, que siguen fijándose libremente salvo en zonas declaradas tensionadas por su comunidad autónoma.
¿Por qué el cálculo de salario bruto es solo aproximado?
Porque la retención de IRPF depende de muchos factores (número de hijos, tipo de contrato, comunidad autónoma, otras rentas). Usamos una retención media orientativa del 22% para dar una cifra realista, pero tu caso concreto puede variar varios puntos hacia arriba o abajo.