Es una de las decisiones financieras más grandes que vas a tomar: ¿alquilar o comprar vivienda? No hay una respuesta única, depende de cuánto tienes ahorrado, cuánto tiempo piensas quedarte y qué harías con ese dinero si no lo metieras en una entrada. Esta calculadora de alquiler vs compra simula ambos caminos a la vez —comprando una vivienda con hipoteca, o alquilando e invirtiendo la diferencia— y te dice cuál te deja con más patrimonio dentro de los años que elijas.
Calculadora: Alquiler vs Compra
Compara cuánto patrimonio acumularías comprando con hipoteca frente a alquilar e invertir la diferencia.
Cómo funciona esta comparativa
La calculadora simula dos caminos en paralelo durante los años que le indiques. En el escenario de comprar, calcula tu cuota de hipoteca con el sistema de amortización francés, cuánto capital queda pendiente al cabo de los años, cuánto vale la vivienda con la revalorización que elijas, y le resta los gastos de vender (comisión de la inmobiliaria y gastos asociados). El resultado es tu patrimonio neto si vendieras ese día.
En el escenario de alquilar, la entrada y los gastos de compra que te habrías ahorrado se invierten a una rentabilidad conservadora, y además, cada mes que la hipoteca más el mantenimiento de la vivienda salen más caros que el alquiler, esa diferencia también se invierte. Así comparamos patrimonio final contra patrimonio final, no solo cuota mensual contra alquiler mensual, que es el error más habitual al comparar ambas opciones.
Qué gastos hay que tener en cuenta al comprar
Comprar no es solo la hipoteca. La calculadora asume un 10% adicional en gastos de compra (impuestos como el ITP o el IVA, notaría, registro y gestoría), y un 1,2% anual del valor en mantenimiento (IBI, comunidad, seguro del hogar y reparaciones). Si vendes, también se resta un 5% en comisión de agencia y gastos de la venta. Son medias razonables para España, pero pueden variar bastante según la comunidad autónoma y el estado del inmueble, así que ajústalos mentalmente si tu caso se aleja mucho de lo habitual.
Por qué comparar con la alternativa de invertir
Alquilar no significa «tirar el dinero», igual que comprar no significa automáticamente hacerte rico. La clave está en qué haces con el dinero que no gastas en la entrada ni en los gastos de compra: si ese capital lo metes en un fondo indexado o una cuenta remunerada en vez de gastarlo, puede crecer y compensar, total o parcialmente, la revalorización de la vivienda que te estarías perdiendo. La calculadora usa un 3,5% anual conservador para esa inversión alternativa; si esperas una rentabilidad distinta, ten en cuenta que el resultado se moverá a favor de alquilar cuanto más alta sea esa cifra.
Cuándo suele compensar más comprar
Comprar tiende a ganar cuando piensas quedarte muchos años en la misma vivienda (los gastos de compra y venta se reparten entre más tiempo), cuando consigues un tipo de interés bajo, y cuando el alquiler de una vivienda equivalente en tu zona es alto en comparación con la cuota que pagarías. Si además esperas que la zona se revalorice por encima de la media, la balanza se inclina todavía más hacia comprar. Antes de dar el paso, revisa también si puedes acceder a ayudas como el aval ICO para la primera vivienda o la hipoteca joven, que reducen la entrada necesaria.
Cuándo suele compensar más alquilar
Alquilar sale mejor cuando no tienes claro cuánto tiempo vas a quedarte en la misma ciudad o vivienda (los gastos de comprar y vender penalizan mucho a corto plazo), cuando el alquiler es bajo en relación con el precio de compra, o cuando prefieres mantener liquidez e invertirla en vez de inmovilizarla en un inmueble. Si tu prioridad ahora mismo es simplemente calcular cuánto necesitas para independizarte cuanto antes, alquilar suele ser el camino más rápido y flexible, y revisar la deducción por alquiler en la renta de tu comunidad puede ayudarte a reducir el coste real.
Preguntas frecuentes sobre alquilar o comprar
¿Esta calculadora me dice lo que tengo que hacer?
No, te da una estimación de qué opción deja más patrimonio en el escenario que definas. La decisión final también depende de factores que no se pueden meter en una fórmula: estabilidad laboral, planes de mudarte de ciudad, o simplemente cuánto valoras la seguridad de tener una vivienda en propiedad.
¿Por qué el resultado cambia tanto si muevo los años que me voy a quedar?
Porque los gastos de comprar y vender (alrededor de un 15% del precio entre ambos) son fijos, y cuanto menos tiempo te quedes, entre menos años se reparten. Por eso comprar para quedarte 3 años rara vez compensa, y comprar para quedarte 20 suele hacerlo si el resto de condiciones son razonables.
¿Qué pasa si soy autónomo, cambia el cálculo?
El cálculo de patrimonio es el mismo, pero como autónomo es probable que el banco te exija un interés algo más alto o más documentación. Lo explicamos con detalle en nuestra guía de cómo alquilar o comprar vivienda siendo autónomo.
¿Puedo usar esta calculadora si ya tengo hipoteca y me planteo comprar otra vivienda?
Sí, aunque está pensada para la primera compra. Si ya tienes una hipoteca en marcha y quieres calcular solo la cuota de una nueva, prueba nuestra calculadora de hipoteca, más específica para ese cálculo.