En un mercado con poca oferta es fácil aceptar condiciones que la ley no permite. Estas son cinco que se repiten, con el artículo concreto que las prohíbe. Usamos el texto de la Ley de Arrendamientos Urbanos tras el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, y la Constitución.
Antes de empezar: lo que firmas no siempre vale
En los alquileres de vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dice que son nulas las cláusulas que modifiquen en perjuicio del inquilino lo que establece la propia ley, salvo que la norma lo permita expresamente. Es decir, aunque hayas firmado algo de esta lista, no te obliga. Otra cosa es que tengas que reclamarlo.
1. Cobrarte los gastos de agencia o de hacer el contrato
Desde la Ley de Vivienda de 2023, el artículo 20 de la LAU establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no se pueden repercutir al inquilino, ni directa ni indirectamente. Si una agencia te pide una cantidad por «gestión», «estudio de perfil» o «redacción del contrato», ese gasto corresponde al propietario. Si ya lo has pagado, puedes reclamar su devolución por escrito y acudir a la oficina de consumo de tu ayuntamiento o comunidad.
2. Pasarte el IBI y otros impuestos de la vivienda
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) lo paga el propietario. Con el Real Decreto-ley 29/2026, la LAU dice que los tributos asociados a la vivienda no pueden imponerse al inquilino, salvo que sea él quien debe pagarlos por ley. Los gastos de comunidad solo se pueden pactar a tu cargo si el edificio está en régimen de propiedad horizontal, y siempre por escrito y con el importe anual fijado en el contrato.
3. Pedirte más fianza o garantías de las permitidas
- Fianza: una mensualidad de renta, obligatoria.
- Garantía adicional: como máximo dos mensualidades en contratos de vivienda habitual de hasta cinco o siete años, y una en los de temporada.
En total, en un piso de 1.000 euros, lo máximo que te pueden pedir al entrar en concepto de garantías son 3.000 euros. Pedir seis meses por adelantado como «garantía» supera ese límite. Para saber cuánto necesitas ahorrar antes de mudarte, usa la calculadora para independizarte.
4. Obligarte a contratar un seguro de impago
Es una de las novedades del decreto de octubre: la LAU dice ahora que en ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas parecidas. El propietario puede asegurarse, pero pagándolo él. Tampoco cabe disfrazarlo como un requisito para firmar.
5. Entrar en tu casa sin tu permiso
El artículo 18.2 de la Constitución dice que el domicilio es inviolable y que nadie puede entrar sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo flagrante delito. Mientras vives en un piso alquilado, ese piso es tu domicilio, aunque sea propiedad de otra persona. El propietario no puede entrar con su copia de llaves sin tu permiso, ni siquiera para revisar la vivienda. El Código Penal castiga el allanamiento de morada.
Lo que sí puede hacer es pedirte acceso para obras de conservación necesarias, que tienes que permitir, o pactar contigo visitas razonables si va a vender o volver a alquilar.
Otras reglas que conviene conocer
- Subida de la renta: solo una vez al año y solo si el contrato lo prevé. Hasta el 31 de diciembre de 2027, si no hay pacto expreso, el decreto limita la subida al 2 %.
- Reparaciones: las necesarias para que la vivienda sea habitable las paga el propietario, sin subirte la renta. Con el decreto, si no responde en 15 días a una avería que afecte a la habitabilidad, puedes repararla tú con un presupuesto razonable y descontarlo de la renta.
- Cortar los suministros para que te vayas no es una forma legal de recuperar la vivienda: para eso existe el procedimiento judicial.
Si te planteas cambiar de piso o comprar, compara lo que pagas con la calculadora de alquiler o compra. Los cambios legales los vamos sumando en novedades de vivienda.
Lo que conviene tener en cuenta
- Las reglas del IBI, el seguro de impago, la garantía de temporada, el tope del 2 % y las reparaciones en 15 días vienen del Real Decreto-ley 29/2026. Están en vigor desde el 8 de octubre, pero la Diputación Permanente debe convalidarlo; la votación está prevista para el 12 de noviembre.
- La prohibición de cobrar la agencia es anterior (Ley de Vivienda de 2023) y no depende de esa votación.
- Reclama siempre por escrito y guarda los justificantes de pago.
- Las comunidades autónomas pueden tener normas propias sobre fianzas y sobre alquiler de temporada o por habitaciones.
Fuentes: BOE, Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado (arts. 6, 18, 20, 21 y 36; modificaciones del RDL 29/2026, BOE 7-oct-2026); idealista/news (13-oct-2026); Constitución Española, art. 18.2; Código Penal, art. 202; Público y Confilegal sobre la convalidación (oct-2026).