Ver un piso anunciado por 200.000 € y pensar que con esa cifra ya está todo es el error más habitual de quien compra su primera vivienda. A ese precio hay que sumarle impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación, y además tener ahorrada la entrada. Aquí tienes las cuentas claras, con un ejemplo real y las diferencias entre comunidades.
El precio del piso no es lo que vas a pagar
Los gastos de compra suponen, según Hipotecas.me, entre el 5 % y el 11 % del precio de la vivienda, dependiendo de la comunidad autónoma. La horquilla es tan amplia porque el impuesto principal cambia de un territorio a otro.
1. El impuesto: ITP o IVA
- Vivienda de segunda mano: pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que va del 4 % al 10 % según la comunidad. Es más bajo en País Vasco (4 %) y Navarra (6 %), el 6 % en Madrid y llega al 10 % en Cataluña y Comunitat Valenciana.
- Vivienda nueva: pagas un 10 % de IVA más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que oscila entre el 0,5 % y el 1,5 % según el territorio.
- Bonificaciones: varias comunidades reducen el ITP a menores de 36 años, familias numerosas o personas con discapacidad (por ejemplo, Andalucía lo baja del 7 % al 3,5 % para esos colectivos). Consulta siempre la normativa de tu comunidad antes de firmar.
2. Notaría, registro, gestoría y tasación
Estos son los gastos «de papeleo». Los importes son orientativos y dependen del precio y de la complejidad de la operación:
- Notaría: entre unos 500 y 900 €. Los aranceles están regulados por ley.
- Registro de la Propiedad: entre unos 150 y 320 € (alrededor del 0,1 %-0,25 % del valor en algunas guías).
- Gestoría: unos 300-600 €. No está regulada y puedes hacerla tú mismo o comparar precios.
- Tasación: entre 200 y 600 €. Es obligatoria si pides hipoteca.
3. La entrada: lo que más cuesta ahorrar
Los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del valor de tasación, así que necesitas aportar al menos el 20 % de entrada de tu bolsillo. Existen vías para financiar más (como los avales públicos para jóvenes), pero conviene confirmar condiciones y plazos vigentes en cada convocatoria.
Ejemplo: un piso de segunda mano de 200.000 €
Estimación orientativa para una vivienda habitual de segunda mano:
- Entrada (20 %): 40.000 €
- ITP en Madrid (6 %): 12.000 €
- ITP en Cataluña (10 %): 20.000 €
- Notaría + registro + gestoría + tasación: entre 1.300 y 2.000 € aproximadamente
En Madrid necesitarías tener ahorrados unos 53.000-54.000 € (el 27 % del precio) antes de recibir las llaves. En Cataluña, con el 10 % de ITP, la cifra sube hasta unos 62.000 € (más del 30 %). Con la misma casa y el mismo precio, la diferencia entre comunidades supera los 8.000 €.
¿Quién paga los gastos de la hipoteca?
Desde la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el banco paga la notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca, además del impuesto AJD de la escritura hipotecaria. Tú sigues pagando la compraventa, la tasación y el impuesto de la compra. Si tu banco intenta cobrarte alguno de esos gastos hipotecarios, pide que te lo expliquen por escrito.
Las arras: cuidado con firmar con prisa
Al reservar el piso se firma normalmente un contrato de arras con una señal (habitualmente el 10 % del precio). Si no se pacta otra cosa, el Código Civil prevé que si te echas atrás pierdes lo entregado y, si el que se echa atrás es el vendedor, tiene que devolverte el doble. Léelo con calma y, si tienes dudas, consúltalo con un profesional antes de firmar.
Calcula tu caso
Con estas cifras en la mano, el siguiente paso es ver si te salen los números. Usa nuestra calculadora de ahorro para la entrada para saber en cuántos meses reunirás el dinero, la calculadora de hipoteca para estimar tu cuota mensual y nuestra guía de impuestos y gastos al comprar vivienda para ver el desglose completo. Si el mercado te agobia, también puedes valorar el alquiler con opción a compra para jóvenes.
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje de gastos tengo que sumar al precio del piso?
Como regla general, entre un 5 % y un 11 % según la comunidad y si es vivienda nueva o de segunda mano. Para hacer números con margen, cuenta un 10 % de gastos más el 20 % de entrada.
¿Es más barato comprar vivienda nueva o de segunda mano?
Depende de la comunidad. La nueva lleva un 10 % de IVA más AJD; la de segunda mano, un ITP que va del 4 % al 10 %. En comunidades con ITP bajo suele salir mejor la segunda mano.
¿Puedo evitar la gestoría?
Sí, es un servicio no obligatorio, aunque la mayoría de compradores la contratan para tramitar impuestos e inscripción. Compara presupuestos.
Fuentes: Taxdown, Hipotecas.me, HelpMyCash, Rankia y Código Civil (arras). Las cifras son orientativas y pueden variar por comunidad y año; compruébalas antes de firmar.