Además del precio de la vivienda, comprar una casa en España en 2026 implica pagar entre un 10% y un 15% adicional en impuestos y gastos. Te explicamos qué impuestos pagas según si la vivienda es nueva o de segunda mano, cuánto varían por comunidad autónoma y qué otros gastos debes reservar antes de firmar.
¿Qué impuestos pagas al comprar una vivienda?
El impuesto que te corresponde depende de si compras una vivienda nueva (directamente al promotor) o de segunda mano (a un particular).
- Vivienda nueva: pagas IVA al 10% del precio, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que va del 0,5% al 1,5% según la comunidad autónoma donde esté el inmueble.
- Vivienda de segunda mano: pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que sustituye al IVA y al AJD y que también fija cada comunidad autónoma.
ITP por comunidad autónoma en 2026
El ITP para vivienda de segunda mano oscila entre el 4% y el 10% del valor del inmueble según la región. Algunos ejemplos:
- Madrid: 6% (4% para familias numerosas).
- Cataluña: 10% con carácter general.
- Comunidad Valenciana: 10% con carácter general.
- Cantabria: 10% con carácter general.
La mayoría de comunidades aplican tipos reducidos (entre el 2% y el 7%) para compradores jóvenes —normalmente menores de 35-36 años—, familias numerosas o compra de vivienda de protección oficial (VPO), así que conviene revisar la normativa autonómica antes de calcular el gasto. Ten en cuenta además que la base sobre la que se calcula el impuesto ya no es solo el precio escriturado, sino el mayor valor entre ese precio y el valor de referencia catastral que fija Catastro cada año.
Otros gastos de la compraventa
Además de los impuestos, hay más gastos que sumar a la operación: al ITP, IVA o AJD hay que añadir una serie de gastos fijos que no dependen de la comunidad autónoma:
- Notaría: entre 600 € y 900 €, según el precio de la vivienda.
- Registro de la Propiedad: entre el 0,1% y el 0,25% del valor del inmueble (unos 300 € para una vivienda de 200.000 €).
- Gestoría: entre 300 € y 600 € si delegas los trámites.
- Tasación: entre 200 € y 600 € si vas a pedir una hipoteca, ya que el banco la exige para conceder el préstamo.
- Comisión de apertura de la hipoteca: hasta un 2% del capital solicitado, aunque cada vez más entidades la eliminan.
Cuánto tienes que reservar en total
Sumando impuestos y gastos fijos, lo habitual es reservar entre un 10% y un 15% adicional sobre el precio de compra. Para una vivienda de 200.000 €, eso supone entre 20.000 € y 30.000 € que no cubre la hipoteca y que debes tener ahorrados de antemano, además de la entrada. Si vas a pedir una hipoteca joven, ten en cuenta que estos gastos van por libre: ni siquiera una financiación del 100% del valor de tasación los cubre.
Ayudas que pueden aliviar estos gastos
Aunque no existe una ayuda específica para pagar impuestos de compraventa, sí puedes combinar varias medidas para reducir el esfuerzo económico total: el aval ICO para la primera vivienda te permite financiar hasta el 100% sin avalistas, liberando ahorros que de otro modo destinarías a la entrada; y si finalmente decides seguir de alquiler mientras ahorras para estos gastos, revisa si tienes derecho a la deducción por alquiler en tu comunidad autónoma.
Preguntas frecuentes sobre los impuestos de comprar vivienda
¿Los impuestos y gastos se pueden incluir en la hipoteca?
Normalmente no: la mayoría de bancos solo financian el precio de la vivienda (hasta el 80-100% según el caso), así que los impuestos y gastos de la compraventa hay que pagarlos aparte, con ahorros propios.
¿Se puede financiar el ITP o el IVA con la hipoteca?
Por norma general, no. Los bancos financian el precio de la vivienda (hasta el 80-100% según el programa), pero los impuestos y gastos de la operación se pagan aparte, de tu bolsillo.
¿Dónde consulto el tipo de ITP exacto de mi comunidad?
En la página de la Agencia Tributaria autonómica correspondiente, ya que cada comunidad publica sus tipos generales y reducidos, y estos pueden cambiar de un año a otro.