El mayor obstáculo para comprar la primera vivienda suele ser la entrada: los bancos financian, en general, hasta el 80 % del valor. Los avales del ICO sirven para cubrir parte de esa diferencia. Repasamos cómo funcionan en octubre de 2026, qué ha cambiado este año y qué datos hay de su uso, con información del ICO, el BOE y prensa especializada.
Qué es el aval ICO
Es una garantía pública parcial sobre tu hipoteca, gestionada por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) por encargo del Ministerio de Vivienda, con una dotación de 2.500 millones de euros. El Estado avala hasta el 20 % del préstamo, o hasta el 25 % si la vivienda tiene un certificado energético D o mejor. Con ese aval, el banco puede financiar hasta el 100 % del menor valor entre la tasación y el precio de compra, sin contar impuestos ni gastos.
No es una ayuda en dinero: no te dan la entrada, sino que el Estado responde ante el banco por esa parte durante los primeros 10 años del préstamo. El aval es gratuito y, según el ICO, no debe encarecer el tipo de interés.
Requisitos en octubre de 2026
- Edad: tener 35 años o menos al firmar la hipoteca (no se cumple si ya has cumplido 36). Las familias con hijos menores a cargo pueden pedirlo sin límite de edad.
- Residencia: residencia legal en España durante los dos años anteriores de forma continuada.
- Primera vivienda y residencia habitual, sin tener otra en propiedad (salvo excepciones como herencias parciales o divorcio).
- Patrimonio: como máximo 150.000 euros por comprador (antes eran 100.000).
- No estar en ficheros de morosidad al firmar.
- Vivienda nueva o de segunda mano, no sobre plano, y con un precio dentro del máximo que fija cada comunidad autónoma.
Los límites de ingresos, ahora por provincia
Para las hipotecas firmadas desde el 19 de junio de 2026, el límite de ingresos brutos anuales por comprador depende de la provincia donde está la vivienda:
- 37.800 euros (4,5 veces el IPREM) en la mayoría de provincias.
- 46.200 euros (5,5 IPREM) en Las Palmas, Navarra, Cantabria, Alicante, Cádiz, Pontevedra, Valencia, Zaragoza, Ceuta y Melilla.
- 54.600 euros (6,5 IPREM) en Álava.
- 63.000 euros (7,5 IPREM) en Madrid, Barcelona, Girona, Málaga, Baleares, Santa Cruz de Tenerife, Vizcaya y Guipúzcoa.
Si compráis dos, vuestros ingresos juntos no pueden superar la suma de los límites de cada uno. Las familias suman 0,3 veces el IPREM por cada hijo menor, y las monoparentales pueden tener un aumento de hasta el 70 %.
Dónde se pide y qué bancos lo ofrecen
No se pide al ICO, sino a cualquier banco o caja adherido. Según los listados recogidos por varios comparadores hipotecarios, hay más de 60 entidades, entre ellas los grandes bancos y la mayoría de entidades regionales. La lista oficial y actualizada está en la web del ICO (ico.es), que también atiende en el 900 121 121. El banco aplica sus propios criterios: el aval no obliga a concederte la hipoteca, ni a financiar el 100 %.
Cómo va el programa
A cierre de 2025 se habían avalado 10.453 operaciones: 7.503 de jóvenes y 2.950 de familias con menores, con 255,8 millones en avales, alrededor del 10 % de lo previsto. A comienzos de 2026 la firma de nuevos avales quedó en pausa a la espera de una adenda al convenio. Esa adenda, publicada en el BOE el 2 de julio de 2026, prorrogó la línea hasta el 31 de diciembre de 2027 y cambió los requisitos de patrimonio e ingresos. No hay cifras oficiales publicadas de 2026.
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Un ejemplo con números
Pongamos una vivienda de 200.000 euros tasada en ese mismo valor. Sin aval, lo habitual es que el banco financie el 80 % (160.000 euros) y que tengas que aportar 40.000 euros, además de los impuestos y gastos. Con el aval del ICO al 20 %, el banco puede llegar a financiar los 200.000 euros y el Estado responde de hasta 40.000 euros de ese préstamo durante diez años. Seguirías necesitando el dinero de los impuestos y gastos de compra, y con un préstamo mayor la cuota mensual y los intereses totales también son mayores.
Lo que conviene tener en cuenta
- Aunque el aval cubra la entrada, tendrás que pagar impuestos y gastos de compra, que suelen rondar el 10 % del precio.
- Una hipoteca del 100 % significa más deuda y más intereses en total: compara cuotas con y sin aval.
- El aval no se puede combinar con otros avales públicos, pero sí con ayudas autonómicas compatibles; pregunta en tu comunidad.
- Las condiciones pueden cambiar: confirma los límites de tu provincia y el precio máximo de tu comunidad en ico.es antes de firmar.
Fuentes: ICO, ficha de la Línea de Avales para hipoteca de primera vivienda (consultada 24-oct-2026); idealista/news (24-jun-2026); Diario de Avisos (2-jul-2026, adenda publicada en el BOE); El Español-Invertia (16-feb-2026); roams.es (2026); comparadores Rankia, hipotecas.me y Housfy (listado de entidades, 2026). Dato final: Vozpópuli, 2025 (Portal Estadístico del Notariado); Diario de León (ICAL), 17-ago-2026